서울시 재개발 재건축 활성화 방안 기자 설명회 요약 (3/27)

안녕하십니까. 지금부터 재개발, 재건축 사업 지원 방안 관련 기자 설명회를 시작하겠습니다. 먼저 유창수 행정2부시장께서 사업 추진 배경과 재개발, 재건축 사업 지원 방안 향후 일정에 대해 발표하시겠습니다. 안녕하십니까. 행정2부시장 유창수입니다. 지금부터 서울시 재개발, 재건축 정비사업 지원 방안에 대해서 설명드리겠습니다. 그동안 저희가 재개발, 재건축 사업성을 어떻게 개선시킬 것인가에 대해서 많은 고민이 있었습니다. 그래서 사업성 개선 뿐만 아니라 공공지원을 강화해서 지금 상당히 위축되어 있는 재개발, 재건축 사업을 활성화시킬 수 있는 그런 방안을 강구해봤습니다. 여러분도 아시다시피 서울시민들은 화재, 침수, 붕괴등 안전을 위협받는 노후주거지가 아직도 상존하고 있고 거기에 거주하고 계십니다. 그런데 아시다시피 1970년대부터 만들어진 이 노후주거지가 아직도 소득수준에 걸맞는 그런 주거 환경을 갖추지 못하고 있어서 저희가 정비사업을 통해서 서울시민의 주거 환경을 개선시키자 노력하고 있습니다.

또 2004년도에 용도지역이 종세분화되면서 현황용적률, 지금 현재의 용적률을 초과하는 지역과 단지들이, 아파트 단지들이 상당히 많이 존재하고 있습니다. 최근에는 금리 및 공사비가 급등하면서 사업비가 부담돼서 재개발, 재건축의 추진동력이 저하되는 현상도 겪고 있는 상황입니다. 먼저 사업지원 방안입니다. 총 10가지 대책을 통해서 재개발, 재건축 사업을 지원하겠습니다. 사업성 개선 5가지 항목과 공공지원 강화 5가지 항목에 대해서 설명드리겠습니다. 첫 번째로 역세권 지역은 준주거지역까지 용도지역을 종상향하겠습니다. 승강장으로부터 약 350m 이내에 있는 역세권 지역은 전략용도시설, 임대주택과 노인복지시설이라든가 전략시설을 설치하면서 용도지역을 준주거지역까지 상향하도록 하겠습니다. 두 번째로 개발사업성이 낮은 지역에 보정계수를 적용해서 사업성을 개선시켜드리겠습니다. 이를 통해서 재건축, 재개발의 분담금이 낮아질 수 있도록 하겠습니다. 현행 용적률 체계는 허용 용적률을 20%만 사용하고 있는데 저희가 사업성 보정계수를 적용해서 최대 40%, 250%까지 기부차납 없이 용적률을 달성할 수 있도록 하겠습니다. 다음은 과밀단지의 현황용적률을 인정하는 범위를 확대하겠다는 것입니다. 현재 재개발, 재건축 지역을 살펴보면 2004년도에 용도지역 세분화 이전에 일반주거지역이 용적률이 400%까지 있었던 적이 있습니다. 그때 당시에 지어진 다세대, 다가구 또는 아파트 단지들은 지금의 용적률 체계와 맞지 않습니다. 그래서 그 현황용적률을 최대한 인정해서 재개발, 재건축이 가속화될 수 있도록 하겠습니다.

가장 중요한 부분인데요. 저희가 공공기여 부담을 완화시키겠습니다. 공공기여 부담은 낮추고 기부채납 인센티브 상향시켜서 사업성을 개선시키도록 하겠습니다. 예를 들면 지금 현재 1종 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 상향시키면 공공기업 부담이 약 15%의 공공기여부담을 하게 되어있는데 이것을 10%로 동일화시키겠습니다..

두 번째로 기부채납 건축물의 인센티브도 현재는 건축물 계수가 0.7 그러니까 약 100억 원어치의 건축물을 지어서 기부채납하게 되면 70억 원 정도만 인정을 해줬는데 그것을 일률적으로 1.0으로 상향해서 그대로 인정해주는 것으로 변경하겠습니다. 세 번째는 국토부와 지금 협의 중인 공공주택의 매입비용도 현실화시키겠습니다. 국토부와 적극 협의하고 잘 진행시켜서 우리 시민들의 부담을 낮출 수 있도록 노력하겠습니다. 다음은 기반시설을 입체복합화해서 주택용지를 추가로 확보할 수 있는 여건을 개선하겠습니다. 예를 들면 기부차납하는 도로와 공원이 있는데 일반적으로 약 1000세대 이상의 아파트를 짓게 되면 공원 면적은 5%나 세대당 3제곱미터 이상을 확보하도록 되어 있습니다. 의무적으로 확보하도록 되어 있는데 그렇게 되면 주택용지가 줄어들게 됩니다. 이 부분을 입체화시킬 경우에도 공원을 입체화시켜서 주택용지를 넓힐 수 있는 그런 방안을 강구하겠습니다. 도로와 공원을 입체한다든지 건축물과 녹취를 입체하고 또 공공시설을 입체와 복합화해서 주택용지를 넓힐 수 있는 그런 방안을 강구하겠습니다.

다음은 공공지원 강화입니다. 현재 재개발 구역 같은 경우에는 4m 미만의 도로에 접해야지 재개발 요건을 달성하는데 4m 이상의 도로에 접하면 접도율에 따라서 재개발이 추진이 안 될 수 있습니다. 그런데 저희가 4m 도로라고 하면 골목길에 차량이 한 대 있으면 소방차가 진입할 수 없는 그런 열악한 환경인데도 불구하고 재개발이 불가한 지역이었는데 이걸 6m로 확대해서 완화해서 재개발 사업이 가능하도록 접도율을 완화시키겠습니다. 이렇게 완화하면 최대 재개발 구역이 2.5배 정도 증가되는 효과를 가져올 수 있습니다.

산차락 저층 주거지는 과거에 아까 말씀드렸지만 2004년도 용도 지역이 세분화되기 전 그러니까 현행 1종이 150% 2종이 200% 3종이 250% 세분화되기 이전에 지어진 집들이 상당히 많이 있습니다. 그런 집들은 현행 용적률을 상당히 초과해서 지어졌기 때문에 재개발이 안 되는 그런 지역이고 또 경관지구나 고도지구로 묶여있어서 주거 환경을 개선시키는 데 한계가 있었습니다. 우리가 산차락 모아타운을 통해서 경관지구 규제 또한 고도지구 규제도 정비사업을 통해서 완화할 수 있도록 대폭 규제를 완화하겠습니다.

정비사업이 그동안 각종 심의 도시개혁위원회 심의 또 환경영향평가 교육영향평가 소방심의 그동안 여러 가지의 심의들을 각각 해서 사업이 지연되는 일들이 잦았습니다. 통상적으로 영향평가 같은 걸 한 번 하게 되면 3개월에서 1년 정도의 기간이 각각 소요되었는데 이걸 통합심의 해가지고 완스톱으로 심의체제를 구축하도록 하겠습니다. 정비사업 금융지원도 확대하겠습니다. 현재 조합 및 취준위의 융자지원이 소규모로 지원되고 있는데 이 융자지원을 대폭 확대하고 또 매입임대주택의 공사비도 조기에 지급해서 정비사업을 추진하는 주체가 자금의 여력을 확보할 수 있도록 조치하겠습니다. 현재 공사비 갈등제로 해서 갈등코드네이터와 전문가를 파견해서 갈등을 조정하고 있습니다..

최근에 대조1구역 공사가 재개되는 것도 저희 서울시에서 적극적으로 개입해서 조합과 시공사의 갈등을 조정한 그런 사례라고 볼 수 있는데요. 계약 전에는 저희가 표준계약서 를 활용해서 조합의 내부갈등을 사전에 조정하고 또 매월 정비사업장을 모니터링하고 관리하겠습니다. 또 분쟁 초기에 코드네이터를 조기에 파견해서 공사비 검증을 강화할 수 있도록 하겠습니다. 추진 일정입니다. 사업성 개선과 공공지원 강화는 조례개정상을 포함한 기본계획에 반영될 수 있도록 하고 조기에 열람공고하고 기본계획이 9월달까지 마칠 수 있도록 모든 조치를 즉시 시행할 수 있도록 태세를 갖추겠습니다. 노후하고 열악한 주거정비 서울시가 앞장서서 지원하겠습니다. 감사합니다. 다음으로 기자단 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. 질문이 있으신 기자님께서는 손을 들어주시기 바랍니다.

질문 : 안녕하세요. 사업성 보정 계수 관련해서 여쭙고 싶은데요. 사업성이 부족한 곳의 기준이 어떤 건지 궁금하고요. 그리고 역세권 정비 관련해서 전략용도시설이라는 단어를 쓰셨던데 이게 정확히 어떤 건지 여쭙고 싶거든요. 사례로 노인재가시설을 언급하셨고 또 뒤에 기부채납시설 언급하시면서 여기선 전략육성시설이라고 하고 또 데이케어센터 시설이라고 하고요. 라고 하셨는데 이게 전량 용도 시설 이랑 전량 육성 시설이 다른 건지 그리고 최근에 데이케어 센터 두고 논란이 있었던 지역이 있는 걸로 아는데 그것 때문에 노인재가 시설 을 굳이 언급하신 건지 여쭙고 싶습니다.

답변 : 사업성 보정계수 관련해서 사업성이 낮은 지역은 실질적으로 집가가 낮다든지 분양 수익이 낮은 지역 을 예를 들 수 있습니다. 가령 상계동이나 중계동의 분양가와 강남지역의 분양가가 현재의 차이가 나는데요. 그런 집가가 낮고 분양 수익이 낮아서 분양을 해서 조합원들의 부담이 좀 커지는 지역들을 사업성 보증계수 를 적용할 예정입니다. 전량 용도 시설은 이렇게 보시면 됩니다. 그냥 우리가 얼마 전에 여의도 시범 단지에 데이케어 센터 때문에 주민 들이 반대하는 시설도 있는데 노인 인구가 늘어나기 때문에 노인시설 같은 것도 전량 용도 시설이 되고 또 지역에 필요한 생활soc 같은 것을 저희가 전량 용도로 책정해서 지역 에 필요한 공공시설을 더 확충하는 그런 요인으로 시설을 설치할 계획 으로 있습니다.

질문 : 궁금한 게 사업성 보정계수라고 하는 게 구체적으로 어떻게 운영 이 될 것인지라는 부분을 조금 궁금 하고요. 왜냐하면 현행 재건축 제도에서 분명히 용적률이라든지 이런 인센티브 를 더 이 계수를 통해서 좀 주게 하겠다라고 하는 건데 그러면 이게 지역별로 사업지별로 조금 다를 것 같은데 어떤 원칙들을 가지고 운영을 할 것인지가 궁금하고요 ..
또 하나는 종상향에 대한 기부체납 비율을 33%니까 3분의 1 정도 현행 보다 줄여주게 되는 건데 그렇게 될 경우에 강남의 사업성이 좀 더 좋은 것들이 종상향을 신청을 하고 같은 혜택을 받게 된다라고 하면 오히려 강북에 있는 재개발이라든지 재건축 사업지 같은 경우에 있어서 는 상대적으로 시장이 여러 가지가 나왔다고 했을 때 더 선택을 받을 수 있을 것 같다는 생각도 드는데 종상향에 대한 기부채납 깎아주는 게 일률적으로 되는 것인지 아니면 사업성 혹은 사업지별로 아니면 지역별로 좀 다르게 판단이 돼서 들어가는 것인지가 궁금합니다.

답변 : 종상향에 대한 기부채납은 강남 강북에 상관없이 기부채납 비율은 아까 3종에서 준주고로 갈 때 15%에서 10%로 낮아지는 것처럼 강남 강북 상관없이 종상향 기부채납의 비율 은 공통적으로 낮아지게 그렇게 선정을 했고요. 아까 지금 말씀하셨듯이 사업성 보정계수가 어떤 지역에 적용이 되느냐라고 하는 것과 그게 형평성 에 어떤 차이가 있느냐 이런 부분들이 좀 궁금하실 것 같은데요. 아까 저희가 말씀드렸지만 집가나 기존 세대수 또 기존 평형 등을 고려 한다고 했는데 솔직히 말씀드려서 강북 지역은 아까 상계 5단지 같은 경우에 예를 들면 소형평형들이 상당히 많아서 넓은 평형으로 이주하고 싶은데 공공기여량이 상당히 많은 그런 케이스가 발견되거든요. 그런데 또 불구하고 분양을 하게 되면 분양수익이 다른 지역에 비해서 현저하게 집값 수준이 낮기 때문에 같은 분양 세대수를 있다고 하더라도 상당히 낮은 분양수익을 낼 수밖에 없거든요. 이런 지역에 사업성 보정계수를 적용시켜주겠다고 하는 그런 얘기 입니다. 지역을 특정하라고 하면 저희가 상계 중계나 분양가가 상당히 낮고 지가가 낮은 지역을 대상으로 사업성 보정계수를 적용하겠다. 그래서 기부체납 없이도 일정 부분 용적률 인센티브를 주겠다고 하는 그런 취지입니다.

질문 : 오전에 한동훈 비대위원장이 국회 세종 이전 얘기를 하면서 서울을 서여의도 포함해서 서울을 개발하겠다 이런 얘기가 나왔는데 이거에 대해서는 오늘 발표에 괴가 같이 되는 건지 어떤 식으로 국회가 세종으로 내려 가게 되면 그 부지는 어떻게 되는 건지도 여쭙습니다.

답변 : 일단 저희가 서여의도 지구 고도 제한이 있었습니다. 55m로 고도 제한이 있었는데 아마 국회가 세종으로 이전하게 되면 서여의도의 고도 제한은 당연히 완화될 수 있겠다라고 생각해서 저희 시로서는 상당히 고무적이 고요. 국회의사당 부지 전체에 대해서는 우리 시장님과 한번 정책적 논의 가 필요한 사항이고 저희는 개발 보다는 그걸 시민들한테 다시 돌려 주는 그런 방안이 어떨까 이런 구상 을 하고 있는 것 같습니다.

질문 : 다음 달부터 처음 도입되는 심의 적용 대상은 어디인지 예시를 한두 개 들어주시면 좋겠고요. 그리고 이게 심리 기준 또는 조례 개정 이런 사안이 있는지 관련 법 제 변경 사항이 있는지 말씀 부탁드립니다. 다음 달 4월에 첫 번째로 통합심의 가 개최되는데요..

저희가 매월 셋째주 목요일날 필요 시에는 수시로 해서 통합심의 를 처음으로 개최할 거고 지금 통합심의 접수된 것은 13건이 지금 접수가 됐습니다. 그중에서 한 4건 정도가 아마 통합심의 를 통해서 일괄적으로 심의가 이뤄 질 그런 사항으로 알고 있습니다. 구체적인 건수를 지역은 제가 말씀드리 지 않고 한 13건 정도 심의가 올라 온다고 보시면 되겠습니다.

질문 : 통합심의 관련해서는 조례 개정 사항은 없는 것 같습니다. 기준을 마련해서 가는 거고요. 한국경제2호재 기자입니다. 저희 준주거 상향 관련해서 역세권 3종 주거지역이면 일률적으로 모두가 다 준주거 상향이 되는 건지 아니면 개별적으로 심사를 하셔서 되는 것도 있고 안 되는 것도 있는지 궁금 하고요.

답변 : 서울시의 도시계획 위계가 조금 있는데요. 저희가 3도심 강북의 구도심과 여의도 영등포 도심 그다음에 강남도심 이 있고 또 지역중심 지구중심 생활권 중심 이런 식의 지역적 위계가 좀 있습니다. 그런데 저희가 일률적으로 준주거 적으로 다 역세권이면 다 해준다 라고 말씀드리기는 좀 어려울 것 같고요. 그런 지역적 위계를 따져서 필요시 그런 역세권 지역 내에서도 지역의 필요시설 아까 업무 상업 복합개발 이 가능한 지역들을 위주로 해서 우선적으로 그 지역들을 용도지역 변경할 그런 생각으로 있습니다.

질문 : 현황용적률은 아마 리모델링 추진단지 등을 고려하신 것 같은데 이게 인정이 됐을 때 재건축이 될 것으로 예상되는 가구 수가 있는지 궁금하고요. 그다음에 아까 전에 보정개수 말씀하신 거 말씀해주신 내용만 들으면 지나치게 서울시의 재량권이나 정상적인 판단이 개입될 수 있을 것처럼 저희가 느껴지긴 하거든요.

답변 : 지금 대상 먼저 리모델링 해당 단지는 저희가 몇 개 단지야 아마 리모델링 해당 단지 60여 개 단지로 파악하고 있는데요. 지금 그 단지들 전체가 재건축으로 돌아선다고 하는 그런 상황들은 아직 저희가 검토하지는 않았는데 일단 250%에 상향하는 그런 300% 사이에 있는 단지들이 우리가 현황용적률 을 인정하게 되면 혜택을 볼 수 있는 그런 단지가 아닌가 이렇게 생각하고 있습니다. 그다음에 아까 보정계수는 계속해서 말씀드리지만 지가나 이런 것들을 종합적으로 고려해서 저희가 계수를 산정하고 사업성을 높여주기 위한 사업성을 개선시켜주기 위한 그런 하나의 툴로 이렇게 이해해주시면 좋을 것 같습니다.

질문 : 보정계수 관련돼서 그러면 적용하는 개수 범위랑 심의기간 같은 경우는 어느 정도로 보고 계신지랑요 다른 하나는 아까 대조 1구역에서 서울시 에서 역할을 하셨다고 했는데 어떤 역할을 하셨나요 는지 이어서 지금 13개 구역 사업장 을 집중관리 중이라고 그러셨는데 어디 어디 있는지 좀 알 수 있을까요 보종기술 관련해 가지고 보종기술의 적용은 저희가 지금 즉시 시행할 수 있도록 가이드라인을 만들어 가지고 가면 되고요..

답변 : 9월 달에 아마 저희가 기본계획 이 변경되고 고시가 되면 그때 단지 부터 적용이 되고 착공 이전 단지 라고 하면 이 개수를 적용해서 저희가 사업성을 개선시켜줄 수 있도록 그렇게 하겠습니다. 지금 대조 1구역은 저희가 갈등 코디네이터를 파견해서 현대건설 하고 조합이 비대위가 지금 없는 상태 비대위가 구성이 돼서 조합 집행부가 지금 없는 상태거든요 . 소송을 통해서 조합장 자격이 박탈 된 그런 상태여서 저희가 은평구 청하고 저희 서울시하고 또 건설사 하고 같이 협의를 해 가지고 착공 을 5월 달에 할 수 있도록 그렇게 유도를 했습니다.

질문 : 보정계수 관련해서 말씀 주신 거로는 그러면 노원 도봉 강북 이런 상계중계하기에 이쪽 위주로 우선적용이 된다고 이해를 하면 될까요. 아니면 서울 전역에 일단은 도입 은 다 하기는 할 거라고도 이해를 하면 되지 이게 한 가지 질문이고 또 하나는 재개발 접도율 요건이 완화가 됐는데 그 완화돼서 가령 어떤 지역은 원래 안 됐는데 포함되는 지역이 어딘지 구체적으로 사례를 들어서 설명해 주실 수 있을까요

답변 : 사업성 보정계수를 완화시켜줄 지역이 아까 노원 지역의 중계상계 뿐만 아니라 재건축의 지역들이 대부분 강남지역을 제외하면 대부분 사업성 보정계수를 적용받을 수 있는 그런 단지라고 보시면 되겠습니다. 그리고 이제 두 번째 질문이 접도율 은 여기 보시면 아시겠지만 약 70년대에 토지구역 정리 사업으로 주택단지가 형성된 지역들인데요. 중랑구의 중화동이나 묵동 중곡동 이런 지역들이 그때 당시 형성된 지역 들인데 그게 아마 재개발의 혜택 을 불지 않을까 이렇게 생각하고 싶습니다. 저희가 아까 제가 말씀드린 사업성 개선 중에 저희가 공공기여의 부담 을 많이 완화시켜가지고 부담을 완화시켜서 기부채납의 인센티브 양은 저희가 많이 상향 조정을 했습니다. 이 사항들은 강남의 재건축이나 강북의 재건축 또 재개발지역에 다 공이 적용돼서 사업성이 개선되고 또 시공사 선정을 미루고 있는 그런 단지들이 많이 있는데 그런 지역 들이 사업의 추진이 원활히 이루어 질 걸로 생각하고 있습니다. 추가 질문 있으실까요 질문이 더 없으신 것 같습니다.

질문 : 토지거래허가제 부분은 손보실 생각은 없는지 여쭤보고 싶어요.

답변 : 토지거래허가제는 아직 지금 구체적으로 해제할 그런 계획은 없습니다. 추가 질문 있으실까요 없으신 것 같습니다. 이상으로 기자설명을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다…